Уже с начала ранних 90х Московский рынок коммерческой недвижимости активно пополнился современными офисными зданиями. Не успела страна оправиться от перестройки, как крупнейшая пятерка международных агентств по работе с коммерческой недвижимостью внедрила терминологию европейских стандартов и разделила их на классы А, В, С. Класс бизнес центра А и А+ отличался от класса B не только более высоким уровнем материалов внутренней отделки, но и наличием приточно — вытяжной вентиляции, сплинклерной системой пожаротушения, невентилируемыми фасадами, скоростными лифтами и локацией в центральном округе столицы. Те же объекты, которые не могли похвастаться расположением внутри садового кольца и были расположены за ТТК или МКАД, получали статус класса В+/В. Среди примеров самых популярных бизнес центров класса А начала 90х были бизнес центры турецкого застройщика Мосэнка, стартовавшего свое развитие в 1991 году.

Среди самых популярных до сих пор остаются БЦ, построенные вблизи станций метро Цветной Бульвар, Марксистская, Таганская:

  • Мосэнка Плаза 3 (ул. Садовая Самотечная 24/27)
  • Мосэнка 6 (Воронцовская, 17)
  • Парк Тауерс (Таганская, 17/23)
  • Мосэнка Плаза 2 (Цветной Бульвар, 25 строение 3)
  • Мосэнка 5 (Николоямская, 54 строение 1)
  • Мосэнка Park Towers

Позднее, в 1995 году, завершено строительство БЦ Галерея Актер на Тверской, с 1997 года начато строительство зданий серии БЦ Чайка Плаза 1-10 (10ая очередь введена в эксплуатацию в 2009 году).

Также, были весьма популярными бизнес центры Легион I, а позднее очереди II и III. Безупречная серия бизнес центров Дукат Плейс 1, 2, 3 (2010 г), построенных на месте бывшей фабрики Дукат, вблизи Тверской и Маяковской станций метро.

Среди самых востребованных зданий середины 2000х стали такие объекты как:

  • Знаменка, 7 (Знаменка, 7/3, год постройки 2006 г.)
  • Ситидел БЦ (Земляной Вал, год постройки 2007 г.)
  • Four Winds Plaza (1Тверская-Ямская, 21, строительство 1990 – 2007 гг)
  • Lotte Plaza (Новинский бульвар, 7 год постройки 2008 г.)
  • Романов Двор (Романов переулок 4/2, год постройки 2005 г.)
  • Город Столиц, Пресненская набережная дом 8 строение 1 (год постройки 2009 г.)
  • Риверсайд Тауерс (2009 г.) 
БЦ Ситидел
БЦ Ситидел
БЦ Романов Двор
БЦ Романов Двор
Башня на набережной
Башня на набережной
ММДЦ, Башня Федерации
ММДЦ, Башня Федерации
Дукат Плейс III
Дукат Плейс III
МФК Белая Площадь
МФК Белая Площадь

Jones Day, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Sony, EBRD, Disney, Sony Ericsson, крупные международные банки, международные юридические и консалтинговые компании, фармацевтические холдинги были арендаторами этих зданий и, как ни странно, до кризиса коммерческой недвижимости 2008 года, оставались якорными арендаторами этих объектов.

Что же происходило с экономикой в России и почему данные объекты недвижимости были столь привлекательными для иностранных компаний? Приводим график соотношения инфляции и роста ВВП с периода в 2003 – 2009 гг. Очевидно существенное падение в связи с кризисом в недвижимости, начавшейся в конце 2008 года, однако предыдущие периоды характеризовали стабильный рост и поступательное развитие.

Финансовый кризис 2008 года распространился по всему миру, не оставив в стороне и Россию. Этот кризис ударной волной прокатился по рынку коммерческой недвижимости, затормозив новое строительство офисных зданий и заставил сместиться многим арендаторам в сторону более выгодных предложений на рынке. Однако если в большинстве государств негативные изменения проявились еще в 2007 году, то Россия долго оставалась в стороне от общего неблагополучия. В первой половине 2008 года инвестиционный климат в России оставался благоприятным, российский рынок сохранял привлекательность для международных отечественных компаний.

В связи с ужесточившимися условиями финансирования проектов, во втором полугодии 2008 года резко снизился объем нового строительства в сегменте качественных офисов классов A и B. Сроки ввода в эксплуатацию многих объектов были сдвинуты на более поздние даты, продолжается возведение лишь некоторых объектов, строительство которых в момент начала влияния кризиса находилось на завершающей стадии.

2010 год позволил многим арендаторам восстановить свои силы, кроме того, все же крупные девелоперские структуры смогли ввести в эксплуатацию ряд новейших БЦ класса А как в ЦАО, так и на территории ММДЦ Москва Сити. Самыми популярными среди них были:

  • Дукат Плейс III (Гашека, 7 год постройки 2010 года)
  • Город Столиц ММДЦ Москва Сити (год постройки 2009 года)
  • Башня Федерации В (год постройки 2009 года)
  • Деловой Квартал «Белые сады» (год постройки 2013)

Что же происходит в текущем периоде и почему реновация офисных помещений стала таким трендовым направлением? Если говорить о расходной составляющей стоимости отделки нового офисного помещения, легко сравнить 10 000 руб./кв.м. среднего уровня бюджета без мебели для косметического ремонта в арендуемом помещении против 25 000 – 50 000 руб./кв.м. стоимости ремонта от этапа shell & core (ремонт с чистовой отделки). Примеры бюджетов даны без учета закупки новой офисной мебели и предметов интерьера.

Что же выбрать, если на весах с одной стороны вложение бюджета в косметический ремонт уже давно полюбившегося для сотрудников и партнеров офиса или переезд в бизнес центр ниже классом и вложения в ремонт, который придется компенсировать еще несколько лет? Текущие ставки в построенных в 2000х годах бизнес центров класса А безусловно снизились. Так, на пример, помещения Мосэнки можно рассматривать до 30 000 руб/кв.м., а такие объекты как Дукат Плейс III, Романов Двор предлагаются на рынке по ставке около 40-45 000 руб./кв.м. против 1000$/eur в далеком 2008 году. Необходимо подчеркнуть, что указанные выше стоимости косметического ремонта реновации офисов указаны с учетом одного главного фактора, который стоит учитывать принимая решение: переезд или ремонт. Если изменение существующих инженерных систем не требуется – в этом случае ремонт офиса можно проводить минимальными средствами и весьма экономичным бюджетом. Если же изменения в планировочном решении, которые необходимы бизнесу будут затрагивать изменение инженерных систем вентиляции и кондиционирования, пожарной системы, электричества и слабых токов – стоимость ремонта значительно увеличится. В этом случае имеет смысл рассматривать ремонт в новом офисе, а не стараться сохранить старый. 

шоурум CEOFFICE, квартал АРМА
шоурум CEOFFICE, квартал АРМА

Мебельный рынок оперативной мебели в сравнении с прошлыми годами значительно пополнился отечественными производителями. Многие Административные директора давно поняли, что даже бюджетная российская мебель в белых или светлых древесных тонах существенно облегчает пространство, позволяет придать офису современный вид. Лишь добавив несколько ярких акцентов в виде ярких пуфиков и диванов с высокими спинками для быстрых встреч, можно существенно сократить расходы на ремонт офиса, оставаться в полюбившемся здании еще много лет.

Арендодатели имеющие стабильное финансовое положение и профессиональную управляющую компанию в штате, вкладывают существенные денежные средства в реновацию лобби и входных группы своих объектов, что позволяет твёрдо стоять на ногах и не снижать уровень арендных ставок. Объекты же с морально устаревшими интерьерами лобби, общих коридоров и их кофейнями / столовыми явно не удовлетворяющих запросы молодого поколения сотрудников, увы, теряют арендаторов в лице международных компаний.

Среди примеров качественной реновации общих зон (МОПов, Мест Общего Пользования) БЦ класса А такие объекты как Знаменка, 7/3, БЦ Ситидел, Романов Двор и многие другие. Многие объекты предлагаются по ставке с уже включенной адаптацией старых планировочных решений под нужды новых арендаторов. Плюсы и минусы такой “типовой отделки” рассмотрим в наших следующих статьях.

Романов Двор БЦ
Романов Двор БЦ

Следите за нашими новостями и подписывайтесь на CEOFFICE в социальных сетях.