Уже с начала ранних 90х Московский рынок коммерческой недвижимости активно пополнился современными офисными зданиями. Не успела страна оправиться от перестройки, как крупнейшая пятерка международных агентств по работе с коммерческой недвижимостью внедрила терминологию европейских стандартов и разделила их на классы А, В, С. Класс бизнес центра А и А+ отличался от класса B не только более высоким уровнем материалов внутренней отделки, но и наличием приточно — вытяжной вентиляции, сплинклерной системой пожаротушения, невентилируемыми фасадами, скоростными лифтами и локацией в центральном округе столицы. Те же объекты, которые не могли похвастаться расположением внутри садового кольца и были расположены за ТТК или МКАД, получали статус класса В+/В. Среди примеров самых популярных бизнес центров класса А начала 90х были бизнес центры турецкого застройщика Мосэнка, стартовавшего свое развитие в 1991 году.

Среди самых популярных до сих пор остаются БЦ, построенные вблизи станций метро Цветной Бульвар, Марксистская, Таганская:

Позднее, в 1995 году, завершено строительство БЦ Галерея Актер на Тверской, с 1997 года начато строительство зданий серии БЦ Чайка Плаза 1-10 (10ая очередь введена в эксплуатацию в 2009 году). Также, были весьма популярными бизнес центры Легион I, а позднее очереди II и III. Безупречная серия бизнес центров Дукат Плейс 1, 2, 3 (2010 г), построенных на месте бывшей фабрики Дукат, вблизи Тверской и Маяковской станций метро. Среди самых востребованных зданий середины 2000х стали такие объекты как:

Jones Day, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Sony, EBRD, Disney, Sony Ericsson, крупные международные банки, международные юридические и консалтинговые компании, фармацевтические холдинги были арендаторами этих зданий и, как ни странно, до кризиса коммерческой недвижимости 2008 года, оставались якорными арендаторами этих объектов.

Что же происходило с экономикой в России и почему данные объекты недвижимости были столь привлекательными для иностранных компаний? Приводим график соотношения инфляции и роста ВВП с периода в 2003 – 2009 гг. Очевидно существенное падение в связи с кризисом в недвижимости, начавшейся в конце 2008 года, однако предыдущие периоды характеризовали стабильный рост и поступательное развитие.

Финансовый кризис 2008 года распространился по всему миру, не оставив в стороне и Россию. Этот кризис ударной волной прокатился по рынку коммерческой недвижимости, затормозив новое строительство офисных зданий и заставил сместиться многим арендаторам в сторону более выгодных предложений на рынке. Однако если в большинстве государств негативные изменения проявились еще в 2007 году, то Россия долго оставалась в стороне от общего неблагополучия. В первой половине 2008 года инвестиционный климат в России оставался благоприятным, российский рынок сохранял привлекательность для международных отечественных компаний.

В связи с ужесточившимися условиями финансирования проектов, во втором полугодии 2008 года резко снизился объем нового строительства в сегменте качественных офисов классов A и B. Сроки ввода в эксплуатацию многих объектов были сдвинуты на более поздние даты, продолжается возведение лишь некоторых объектов, строительство которых в момент начала влияния кризиса находилось на завершающей стадии.

2010 год позволил многим арендаторам восстановить свои силы, кроме того, все же крупные девелоперские структуры смогли ввести в эксплуатацию ряд новейших БЦ класса А как в ЦАО, так и на территории ММДЦ Москва Сити. Самыми популярными среди них были:

Что же происходит в текущем периоде и почему реновация офисных помещений стала таким трендовым направлением? Если говорить о расходной составляющей стоимости отделки нового офисного помещения, легко сравнить 10 000 руб./кв.м. среднего уровня бюджета без мебели для косметического ремонта в арендуемом помещении против 25 000 – 50 000 руб./кв.м. стоимости ремонта от этапа shell & core (ремонт с чистовой отделки). Примеры бюджетов даны без учета закупки новой офисной мебели и предметов интерьера.

Что же выбрать если на весах с одной стороны вложение бюджета в косметический ремонт уже давно полюбившегося для сотрудников и партнеров офиса или переезд в бизнес центр ниже классом и вложения в ремонт, который придется компенсировать еще несколько лет? Текущие ставки в построенных в 2000х годах бизнес центров класса А безусловно снизились. Так, на пример, помещения Мосэнки можно рассматривать до 30 000 руб/кв.м., а такие объекты как Дукат Плейс III, Романов Двор предлагаются на рынке по ставке около 40-45 000 руб./кв.м. против 1000$/eur в далеком 2008 году. Необходимо подчеркнуть, что указанные выше стоимости косметического ремонта реновации офисов указаны с учетом одного главного фактора, который стоит учитывать принимая решение: переезд или ремонт. Если изменение существующих инженерных систем не требуется – в этом случае ремонт офиса можно проводить минимальными средствами и весьма экономичным бюджетом. Если же изменения в планировочном решении, которые необходимы бизнесу будут затрагивать изменение инженерных систем вентиляции и кондиционирования, пожарной системы, электричества и слабых токов – стоимость ремонта значительно увеличится. В этом случае имеет смысл рассматривать ремонт в новом офисе, а не стараться сохранить старый.

Мебельный рынок оперативной мебели в сравнении с прошлыми годами значительно пополнился отечественными производителями. Многие Административные директора давно поняли, что даже бюджетная российская мебель в белых или светлых древесных тонах существенно облегчает пространство, позволяет придать офису современный вид. Лишь добавив несколько ярких акцентов в виде ярких пуфиков и диванов с высокими спинками для быстрых встреч, можно существенно сократить расходы на ремонт офиса, оставаться в полюбившемся здании еще много лет.

Арендодатели имеющие стабильное финансовое положение и профессиональную управляющую компанию в штате, вкладывают существенные денежные средства в реновацию лобби и входных группы своих объектов, что позволяет твёрдо стоять на ногах и не снижать уровень арендных ставок. Объекты же с морально устаревшими интерьерами лобби, общих коридоров и их кофейнями / столовыми явно не удовлетворяющих запросы молодого поколения сотрудников, увы, теряют арендаторов в лице международных компаний.

Среди примеров качественной реновации общих зон (МОПов, Мест Общего Пользования) БЦ класса А такие объекты как Знаменка, 7/3, БЦ Ситидел, Романов Двор и многие другие. Многие объекты предлагаются по ставке с уже включенной адаптацией старых планировочных решений под нужды новых арендаторов. Плюсы и минусы такой “типовой отделки” рассмотрим в наших следующих статьях.


Следите за нашими новостями и подписывайтесь на CEOFFICE в социальных сетях.