2008 год стал пиковым на рынке нежилых помещений коммерческой недвижимости Москвы. И действительно, почему было не инвестировать? Арендные ставки в бизнес центрах класса А, B+/B анонсировались в долларах или евро, арендуемые площади отличались от фактических на более 20% в +, в связи с добавленными коридорными коэффициентами и коэффициентами общих зон. Одним словом, рынок сформировался под понятием «рынок арендодателя», где последние в свою очередь диктовали не только ценообразование, но и выбирали потенциальных арендаторов «по лицу» — формируя так называемые «пулы» компаний, которых они считали достойными войти в число арендаторов их объекта недвижимости.
Не все то золото, что блестит
Однако, после кризиса 2009 г. и последующих годах ситуация в корне изменилась. Рынок стал диктовать арендодателям условия арендаторов, которые к тому времени, превратились в капризных детей, требующих себе все новые и новые игрушки. Офисные помещения простаивали, арендаторы переезжали из худших условий в лучшие, получая не только апгрейд по уровню здания, но и множество дополнительных опций. Основным трендом стали различные форматы выполнения отделки офиса под арендатора и его нужды. Некоторые крупные девелоперы даже брали на свой баланс все затраты, связанные с проведением отделочных строительных работ, «размазывая» такие расходы в арендную ставку договора. Арендатору в этом случае не требовалось ничего, кроме предоставления технического задания на количество своего штата и помещений таких как переговорные, кабинеты руководства и общие зоны. У такого способа были как свои плюсы, так и свои минусы (низкое качество отделки помещений), однако основным преимуществом все же стал тот факт, что бизнесу не требовалось ставить на баланс дорогостоящее строительство, заниматься возмещением НДС и разделять отделимые улучшения от неотделимых в бухгалтерском балансе для нужд амортизации.
Диагностика – первый этап решения проблемы
Однако, если крупные девелоперы могли позволить себе держать целый штат проектировщиков и строительные подразделения координирующие такую работу с арендатором, то для владельцев коммерческой недвижимости в менее привлекательных районах и объектах вне ЦАО – такие перемены на рынке стали большой проблемой. Итак, вы – собственник, к примеру, этажа офисного бизнес центра класса А, B+ в состоянии «под чистовую отделку», приобретенного до кризиса недвижимости в 2009 году. Планировалось вложение и получение пассивного дохода от сдачи в аренду. Однако офис простаивает, дохода нет. Счастливый обладатель 1000 квадратных метров в бетоне, пропустив пару лет в ожидании «чуда» подъема рынка, серьезно задумывается о том как же оперативно сдвинуть вопрос с мертвой точки и обзавестись качественными арендаторами на свои площади. Первой попыткой решения проблемы, как правило, становится сотрудничество с агентствами коммерческой недвижимости или самостоятельная подача объявлений на известных порталах. Однако, если бизнес центр именно продавал свои площади, то есть высокая вероятность того, что другие собственники этажей также тщетно пытаются сдать или продать свои помещения и тогда кроме демпинга по стоимости или выявления конкурентных преимуществ, как вид из окон, — ничего не остается.
От малого к большому или умей делиться
Сегодня приведем реальный пример из практики команды CEOFFICE, где мы решали для заказчика схожую проблему. Многофункциональный комплекс «ЛОТОС» от известного застройщика MR Group, был построен в несколько этапов, введен в эксплуатацию на рубеже 2015 года. Архитектура проекта для района Зюзино (точный адрес объекта ул. Одесская, 2) действительно впечатляет, ведь автором являлось крупнейшее архитектурное бюро SPEECH (авторы: Сергей Чобан, Сергей Кузнецов, ГАП: Алексей Ильин). На территории МФК запланированы не только офисные помещения, но и торговые, апартаменты. Площадь офисной застройки более 65 000 кв.м. раскуплена и разделена собственниками на этажи или блоки, некоторые из которых были приобретены как крупными арендаторами самостоятельно, так и желающими инвестировать. К 2015 году, рынок недвижимости был в изобилии наполнен объявлениями о сдаче в аренду или продаже офисных блоков на данном объекте, состояние помещений позиционировалось как shell & core.
Первым решением и рекомендацией для наших заказчиков и владельцев одного из высотных этажей – стало однозначное вложение денежных средств в типовую отделку для потенциальных арендаторов этажа. Необходимо было не только рассчитать стоимость и проект такой отделки, но и предусмотреть универсальный вариант для арендаторов различного формата бизнеса.
Главный архитектор проекта предложил зонирование площади в 1000 квадратных метров на 4 блока. Выделение общего коридора c санузлами позволило создать равномерный проход и доступ для сотрудников нескольких организаций к своим рабочим местам. Таким образом, мы получили блоки площадью 464, 155, 113, 99 квадратных метров, которые идеально походили как для микро предприятий с численностью штата до 15 человек, так и более крупных фирм с штатом до 75 человек (на плане показана максимальная рассадка персонала в соответствии с нормами и действующими СНиП).
От идеи к реализации
Одно дело спроектировать идею реализации проекта на бумаге, но совершенно другое сдать в аренду помещения, где такое зонирование существует лишь в чертежах. Протестировав концепцию на нескольких агентствах недвижимости, предлагавших помещения с разбивкой на мелкие блоки, стало очевидно, что стратегия верная. Однако арендаторы, приходившие на просмотр потенциального офиса с одной стороны хотели увидеть не бетон, а уже отделанный офисный блок, но с другой стороны, совершенно не давали никаких гарантий о подтверждении своих намерений. Вносить изменения в проект с учетом их пожеланий было довольно рискованно.
Вторым ключевым решением и уникальной разработкой идеи CEOFFICE на данном проекте стало решение инженерных систем и проектирование основных трасс, которое позволило осуществить единоразовый ремонт всех офисных блоков не разделяя офисные блоки на перегородки. Кроме применения фальш-пола, под которым осуществили разводку всех основных трасс СКС (структурированные кабельные сети).
«Мы разработали трассы инженерных систем как будто бы пространство этажа не делилось на блоки. Однако вдоль линии импостов окон с шагом 3-4 пролета заложили в запотолочное пространство лобики с усилением. Каждый новый арендатор, претендовавший на тот или иной блок, подтверждая свои намерения подписанием договора аренды мог въехать к новый офис уже в течении пары недель. Возвести ГКЛ перегородку и разделить его помещение с соседним занимает около недели, а укладка ковролина всего пару дней», вспоминает ГАП и Креативный Директор CEOFFICE Эсси-Эзинг Алексей. «Таким образом мы решили задачу всего за 3 месяца с учетом проектирования и отделочных работ, наш заказчик смог начать получение дохода со сдачи в аренду своих площадей в максимально оперативные сроки».
Текст и фото: CEOFFICE
Объем работы: архитектурное проектирование, инженерное проектирование, отделочные работы и поставка материалов, консалтинг по сдаче в аренду офисных помещений.
Оставшийся блок в 350 квадратных метров на этаже было решено отдать под офис нефтяной компании «СИБИРЬ ОЙЛ» — представительства Казахстанской инвестиционной компании. Офис проектировался по индивидуальному дизайн проекту с учетом корпоративной палитры бренда.